バンフ町、住宅不足により３階建て制限破棄、４階建て住宅が許可されるもよう

バンフーバンフコミュニティ全体で住宅密度を増やす計画が、進行中の住宅難を解決するために、現実のものとなる一歩前進しました。

月曜日（3月25日）に、バンフの土地利用条例の改正案の第一読みが検討されます。この改正案は、住宅密度の増加を目指しており、バンフでしばしば議論となるテーマです。この改正案は、住居の形態ではなく、敷地内の住居数に焦点を当てるという、哲学の根本的な変化を中心に展開されます。

バンフの計画サービスマネージャー、デイブ・マイケルズ氏は、提案された条例は、全ての住宅開発に対する土地利用条例の要件を簡素化し、標準化するとともに、新しい住宅を作りたいと願う人々にとっての機会を増やすものだと述べました。

「提案されたアプローチを通じて、既存の要件と提案された要件との違いは地区によって異なり、一部の地区では他よりも大きな変更が見られます」と彼は言いました。

現在、バンフの23の住宅用土地利用地区は、すべて異なる開発要件を持っています。

提案された改正案では、既存の地区をそのまま保持するとともに、一部の境界調整を提案し、同じ密度カテゴリーの高密度、中密度、低密度の地区に同じ開発規制を適用します。

マイケルズ氏は、提案された変更がさまざまな住宅タイプに対してより大きな柔軟性を提供するように開発されたと述べ、住居の形態ではなく、敷地内の住居数に焦点を当てるという哲学の根本的な変化を中心にしていると指摘しました。

他のコミュニティでは地域の特性の変化につながる可能性があるものの、彼は、バンフではほとんどの地区に既にさまざまな住宅タイプ、特に多世帯住宅が存在しているため、これはあまり懸念されないと述べました。

「私たちの地区には、さまざまな住宅タイプの結果として部分的に高い社会的多様性が既に存在しています」と、3月25日に市議会に提出される報告書でマイケルズ氏は述べました。

提案には、敷地内に提供されるユニット数に基づいて開発のための許容最大床面積を増やすことが含まれています。これは建物の形態ではなく、ユニット数に基づきます。

住宅地区における最大敷地被覆率要件の撤廃と、最小造園要件の導入も提案されています。

現在、最も低密度の地区では、2つの付属住宅を持つデュプレックス住宅が許可されており、合計4ユニットが許可されていますが、最も大きな変更の一つとして、最低密度地区ではフォープレックス住宅が許可されることになります。

密度に関しては、敷地に建設できる最大床面積は、提案された住宅の総数に基づいており、より多くの住宅が提供される場合には、より多くの床面積が許可されます。

提案のもとでは、全ての住宅地区におけるセットバックが標準化され、高密度地区における最大建築高さは、現在の最大11.5メートルから14.5メートル（約4階建て）に増加します。

「1992年以前は、最大建築高さが14メートルであったことに注意する価値があります」とマイケルズ氏は述べています。

住宅開発の可能性を簡素化し増加させるために、さらに多くの変更が提案されています。これには、付属住宅の最小および最大サイズに関する既存の制限の撤廃が含まれます。

さらに、提案された変更により、付属住宅はトリプレックスおよびフォープレックス住宅、およびデュプレックスと単独住宅で検討されるようになります。現在、付属住宅は単独住宅とデュプレックス住宅に限定されています。

市長のコリー・ディマンノ氏は、近年、バンフでは新しい住宅開発が停滞していると指摘し、コミュニティには700から1,000ユニットの住宅不足があると述べました。

「バンフでは空間が絶対に貴重なので、将来に向けてできるだけ持続可能で効率的、かつ高密度に建設する必要があります」と彼女は言いました。

「我々は、町でさらに多くの密度をどのように扱うことができるか慎重に検討しています。バンフにおける密度はすでに存在しており、これはバンフにとって新しいことではなく、単に密度を次のレベルに引き上げることです。」

市長は、過去数年間にバンフの賃貸空室率がほぼゼロであったこと、そして持ち家の高コストが続いていることを指摘しました。

「最大1,000ユニットまでの不足があることを我々は知っています。私たちのコミュニティで過密状態が発生しており、家賃も非常に手の届かないものになっていることもわかっています」とディマンノ氏は言いました。

「市場により多くの供給を投入できれば、これらの問題すべてに対処する助けになると期待しています。」

市議会は、Ti’nuの手頃な価格の賃貸アパートメント、The Asterの所有権複合施設、および他の住宅プロジェクトの建設を通じて住宅問題に取り組んできましたが、ディマンノ市長は、バンフの町が私部門と協力して住宅難を解決する必要があると述べました。

「市議会は、私部門から彼らもまた住宅建設において役割を果たしたいという強いメッセージを聞いており、彼らが住宅をより多く建設するために成功するための条件を政策を通じて可能にする必要があります」と彼女は言いました。

マイケルズ氏は、住宅密度を増やすために土地利用条例を修正することは、連邦住宅アクセラレータ資金提供協定に記載されている5つの住宅イニシアチブのうちの1つであり、バンフは今後3年間で460万ドルを受け取ると述べました。

「資金の受領は、承認された全5つのイニシアチブを達成すること、および2027年1月29日までにバンフで240の新しい住宅の許可を発行することに結びついています」と彼は言いました。

住宅密度を増やすための条例が次の月曜日に第一読みを通過する場合、その問題に関する法律で定められた公聴会が6月10日に開催されます。

その日は、住宅開発のための最小駐車場要件を廃止する別の条例改正と、住宅用土地利用地区を修正する条例改正に関する公聴会も設定されています。